Komplett gjennomgang av pensum med forklaringer, formler, vanlige feil og eksamenstips.
EIE 3640 Eiendomsjus gir deg inngående kunnskap om de sentrale lovene som regulerer fast eiendom i Norge. Kurset dekker avhendingslova, bustadoppføringslova, plan- og bygningsloven, servituttrett, hevd, naborett, ekspropriasjon og offentligrettslige krav. Du lærer å anvende juridisk metode på eiendomsrettslige problemstillinger.
Denne studieguiden dekker alle åtte hovedtemaene i kurset og gir deg en kompakt gjennomgang av de viktigste reglene, vilkårene og rettsvirkningene. Bruk den som supplement til lovsamling og forelesninger.
Merk: eksamenssett.no er ikke tilknyttet BI. Innholdet er utarbeidet uavhengig som studiehjelp.
Lover:
avhl. = avhendingslova (1992) | buofl. = bustadoppføringslova (1997)
pbl. = plan- og bygningsloven (2008) | servl. = servituttlova (1968)
hevdsl. = hevdslova (1966) | nbl. = naboloven (grannelova 1961)
orl. = oreigningslova (1959) | Grl. = Grunnloven
Andre lover:
esl. = eierseksjonsloven (2017) | brl. = burettslagslova (2003)
tfl. = tomtefesteloven (1996) | tingl. = tinglysingsloven (1935)
konsesjonsloven (2003) | jordlova (1995) | friluftsloven (1957)
Juridisk metode — oppgavestruktur:
1. Identifiser rettslig problemstilling
2. Finn relevant lovhjemmel (paragraf)
3. Tolke vilkårene i bestemmelsen
4. Anvend regelen på faktum (subsumsjon)
5. Konkluder
Reglene om kjøp og salg av fast eiendom: mangelsvurdering, selgers opplysningsplikt, kjøpers undersøkelsesplikt, reklamasjon og misligholdsbeføyelser etter 2022-endringene.
Avhendingslova regulerer kjøp og salg av fast eiendom som allerede er oppført (avhl. § 1-1). Loven gjelder frivillig avhending av fast eiendom, eierseksjoner, sameieparter og tomtefeste. Tvangssalg reguleres av tvangsfullbyrdelsesloven.
Virkeområde (avhl. § 1-1):
— Kjøp og salg av fast eiendom (bruktbolig, tomt, næringseiendom)
— Bytte av fast eiendom
— Gave av fast eiendom der loven er gjort gjeldende
Loven gjelder ikke for oppføring av ny bolig (reguleres av bustadoppføringslova) eller tvangssalg.
Fra 1. januar 2022 ble avhendingslova vesentlig endret. Den viktigste endringen er at generelle «som den er»-forbehold ikke lenger har virkning ved salg til forbruker.
Mangel foreligger når (avhl. §§ 3-1 til 3-9):
1. Eiendommen avviker fra det som er avtalt (§ 3-1)
2. Selger har gitt uriktige opplysninger (§ 3-8)
3. Selger har tilbakeholdt opplysninger (§ 3-7)
4. Eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente (§ 3-9)
Selgers opplysningsplikt (§ 3-7):
Selger plikter å opplyse om forhold ved eiendommen som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få. Brudd på opplysningsplikten gir mangel uavhengig av kjøpers undersøkelse.
Kjøpers undersøkelsesplikt (§ 3-10):
Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han kjente til ved avtaleinngåelsen. Etter 2022-endringene: kjøper anses å kjenne til forhold som går tydelig frem av tilstandsrapporten (§ 3-10 andre ledd).
Per selger eneboligen sin til Kari. Tilstandsrapporten viser TG2 på bad (normal slitasje), men nevner ikke en vannlekkasje Per oppdaget måneden før salget.
Er det gitt uriktige opplysninger (§ 3-8)?
Nei, tilstandsrapporten er korrekt om det den omtalerEr det tilbakeholdt opplysninger (§ 3-7)?
Ja — Per kjente til vannlekkasjen men opplyste ikke om denHadde Kari grunn til å regne med å få denne opplysningen?
Ja — en aktiv vannlekkasje er vesentligKonklusjon: Det foreligger mangel etter § 3-7
Selgers opplysningsplikt er bruttKari kan kreve prisavslag (§ 4-12) og eventuelt erstatning (§ 4-14) for utbedringskostnadene.
Kjøpers krav ved mangel:
— Prisavslag (§ 4-12): utbedringskostnad eller verdireduksjon
— Erstatning (§ 4-14): økonomisk tap utover prisavslaget (krav om skyld)
— Heving (§ 4-13): kun ved vesentlig avtalebrudd (høy terskel)
— Tilbakeholdsrett (§ 4-15): holde tilbake deler av kjøpesummen
Reklamasjonsfrister (§ 4-19):
— Relativ frist: innen rimelig tid etter at mangelen ble oppdaget
— Absolutt frist: 5 år etter overtagelse
— Unntak: grov uaktsomhet eller strid med god tro opphever 5-årsfristen
Nøkkelformler
Vanlige feil
Eksamenstips