Budgivningsprosessen

Budgivning er selve kjernen i eiendomsmegling og den fasen der meglers mellommannsrolle settes mest pa prove. Meglers oppgave er a legge til rette for en forsvarlig budgivningsprosess der bade selger og budgivere blir ivaretatt. Reglene for budgivning folger av emgll. § 6-8 (ny bestemmelse fra 2025) og forskrift om eiendomsmegling § 6-3 (forskrift av 23. november 2007 nr. 1318). Budgivning er en spesiell form for avtaleinngaelse der budet er et bindende tilbud fra kjoper til selger, og aksept av budet innebærer at bindende avtale er kommet i stand.

Meglers plikter ved budgivning

Megler har en rekke konkrete plikter under budprosessen:

Legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden — dette innebærer at alle interessenter far rimelig tid til a vurdere sine bud, og at prosessen gjennomfores pa en ryddig og transparant mate
Frarade selger a akseptere bud med for kort akseptfrist — forskrift § 6-3 tredje ledd fastsetter at megler skal frarade selger a akseptere bud med akseptfrist kortere enn kl. 12.00 forste virkedag etter siste annonserte visning. Formalet er a gi alle interessenter reell mulighet til a inngi bud etter a ha sett eiendommen
Skriftlig informere budgivere om alle bud — budets storrelse, eventuelle forbehold og akseptfrist skal formidles til alle som har lagt inn bud eller meldt interesse
Fore budjournal som dokumenterer alle innkomne bud med tidspunkt, budgivers identitet, budets storrelse og eventuelle forbehold. Budjournalen er det sentrale beviset for at budprosessen er gjennomfort korrekt
Kontrollere budgivers finansiering for handel sluttes — se § 6-8 nedenfor
Legge fram budjournalen for kjoper og selger etter at handel er kommet i stand, jf. forskrift § 6-4

Ny § 6-8 — Oppdragstakerens plikter ved budgivningen

Stortinget vedtok 1. april 2025 ny § 6-8 i eiendomsmeglingsloven. Bestemmelsens sjette ledd palegger megler a kontrollere budgivers finansiering for handel sluttes. Dersom megler ikke har foretatt slik kontroll, skal selger for handel sluttes gis skriftlig orientering om grunnen til at kontrollen ikke er foretatt, og om mulige konsekvenser av at kontrollen ikke er gjennomfort. Kontrollen innebærer typisk at megler kontakter budgivers bank for a bekrefte at finansieringen er i orden — enten gjennom et finansieringsbevis eller ved direkte kontakt med bankradgiver.

I praksis kodifiserer dette en allerede etablert bransjepraksis — finansieringssjekk har lenge fulgt av kravet til god meglerskikk i § 6-3 og Finanstilsynets rundskriv. Lovendringen styrker imidlertid selgers vern pa to mater: (1) plikten er na eksplisitt lovfestet, noe som gir et klarere grunnlag for erstatningsansvar ved forsoemmelse, og (2) den innforer en skriftlig orienteringsplikt der megler ma forklare selger konsekvensene av at finansiering ikke er kontrollert. Dette siste punktet er nytt og representerer en reell endring.

Eksempel 1 — Eksamensoppgave V2025 oppg. 5

Eksamen gjengav ordlyden i ny § 6-8 sjette ledd og spurte: «Innebærer ovennevnte noen endring i eiendomsmeglers plikter?» Forventet svar: Finansieringskontroll var allerede praksis etter god meglerskikk (§ 6-3) og Finanstilsynets rundskriv. Endringen er at plikten na er lovfestet, og at det er innfort en skriftlig orienteringsplikt overfor selger dersom kontrollen ikke er gjennomfort. Dette gir klarere ansvarsgrunnlag og styrker selgers posisjon. Et godt svar skiller mellom det som er kodifisering av praksis og det som er genuint nytt.

Kontraktsinngaelse

Nar selger aksepterer et bud, er handel kommet i stand — det foreligger en bindende avtale mellom kjoper og selger. Megler utarbeider deretter en kjøpekontrakt som formaliserer vilkarene. Kontrakten skal inneholde kjøpesum, overtakelsesdato, hva som folger med eiendommen (tilbehør), eventuelle forbehold fra budet, og regulering av forsinkelse/mislighold. For bruktboliger gjelder avhendingslova som bakgrunnsrett — den regulerer kjøpers og selgers rettigheter og plikter ved salg av fast eiendom. For nyboliger gjelder bustadoppforingslova.

Eksempel 2 — Akseptfristregelen

Pa eksamen kan du fa et scenario der et bud har akseptfrist til kl. 10.00 dagen etter visning. Megler skal da frarade selger a akseptere budet, fordi akseptfristen er for kort. Forskrift § 6-3 sier at fristen ikke bor være kortere enn kl. 12.00 forste virkedag etter siste annonserte visning. Merk at dette er en fraradingsplikt, ikke et absolutt forbud — selger kan akseptere, men megler skal ha dokumentert fraradingen.

Eksempel 3 — Budjournal som bevis

Budjournalen er et sentralt dokument som dokumenterer hele budprosessen. Den skal inneholde alle innkomne bud med nøyaktig tidspunkt, budstorrelse, budgivers identitet og eventuelle forbehold. Etter at handel er sluttet, skal bade kjoper og selger fa kopi av budjournalen (jf. forskrift § 6-4). En mangelfull eller upresis budjournal kan føre til brudd pa god meglerskikk og gi grunnlag for klage til Reklamasjonsnemnda. Pa eksamen kan du bli spurt om hva budjournalen skal inneholde eller hvorfor den er viktig — ha svaret klart.

Forholdet til avhendingsloven

Nar kjøpekontrakten er signert og handel er kommet i stand, reguleres det videre forholdet mellom kjoper og selger av avhendingslova (for bruktboliger) eller bustadoppforingslova (for nyboliger). Megler har en radgivningsrolle ogsa etter kontraktsinngaelse — blant annet ved a informere partene om overtakelsesprosessen, reklamasjonsfrister og forsikringsforhold. Etter endringene i avhendingsloven fra 1. januar 2022 kan selger av bruktbolig ikke lenger ta «som den er»-forbehold overfor forbrukerkjopere, noe som har okt kravene til tilstandsrapportens kvalitet og meglers informasjonsplikt. Pa eksamen kan du bli spurt om meglers rolle etter at handel er kommet i stand — vis at du forstar at meglers plikter strekker seg gjennom hele transaksjonsprosessen.

Studieguide: Budgivning og kontraktsinngåelse

Studieguide: Budgivning og kontraktsinngåelse